Komşuluk, belli bir alandaki taşınmazlarda oturanlar veya işyeri olanlar arasındaki ilişkiyi tanımlayan hukuki bir kavramıdır. Cümleden de açıkça anlaşıldığı üzere komşu sayılmak için taşınmazların birbirine bitişik olması koşul değildir. Kanun koyucu ‘Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.’ diyerek yapıları arsa, ev, işyeri gibi çeşitli amaçlar ile kullananlar bakımından karşılıklı yükümlülükler yüklemiştir. Bu yükümlülükler tarafların haklarını kullanırken bir başkasının hakkına müdahale etmemesi içindir. Belirtmek gerekir ki bu yükümlülüklere aykırı davranan komşulara karşı; bu davranıştan rahatsız olan, bu davranış nedeniyle zarar gören, bu davranışa acilen bir son verilmesi gerektiğini iddia eden komşu tarafından dava açılabilir.
Kanun koyucu Medeni Kanunumuz ile ‘taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.’ diyerek komşuların sahip olduğu haklardan bahsetmiştir. Yukarıda da belirtildiği üzere, komşuluğu belirlerken taşınmazların bitişik olması aranmadığından, taşınmazlardan birindeki taşkın eylemin etkilerinin ulaşabileceği alan içinde kalan tüm taşınmazlar “komşu” olarak yasanın tanıdığı haklardan yararlanabilecektir. Bu duruma, bir fabrikanın bacasından çıkan duman ve zehirli gazların insan sağlığına zarar verdiği, bahçelere dikilmiş ağaç ve çiçeklerin kuruyup solmalarına neden olduğu ve önlem alınması istenildiği takdirde davacının yakın ya da uzak komşu olduğuna bakılmayıp, duman ve gazlardan ne derece etkilendiği araştırılması güzel bir örnek oluşturmaktadır.
Belirtelim ki Medeni Kanunumuz ile komşuların birbirine karşı yükümlülükleri kapsamında kazı, yapı ve zarar veren bitkiler de düzenleme kapsamına alınmıştır. Bu nedenle kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınılması gerekir. Ayrıca komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, istem üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri Nelerdir?
Komşuluk hukukunda bir diğer önemli nokta şudur ki, aynı binanın, apartmanların bağımsız bölümlerinde oturanlar, bürosu, mağazası olanların ister kat maliki, ister kiracı olsunlar birbirlerinin komşuları olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle kanunumuz ‘kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler’ diyerek birbirlerine karşı bir takım yükümlülükler düzenlemiştir. Bu yükümlülükler şu şekildedir :
- Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
- Bağımsız Bölümü ve Eklentileri Özgüleme Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü
- Ana Binanın Bakımı, Korunması ve Bağımsız Bölümde Ana Binaya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü
- Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme ve Bağımsız Bölümde Gerekli İşlerin Yapılmasına Katlanma Yükümlülüğü
- Genel Giderlere Katlanma Yükümlülüğü
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
- Ana binanın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
- Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Komşuluk Yükümlülüklerinin İhlali
Yukarıda kısaca bahsetmiş olduğumuz yükümlülüklerinin ihlali halinde ilk olarak mevcut rahatsızlığın komşu ilişkisi kurulan kişiye iletilmesi ancak sonuç alınamazsa yükümlülüğünü ihlal eden kişiye bir ihtarname gönderilmesi gerekir. İhtarname sonucunda uyuşmazlık konusuyla ilgili gerekli düzeyde aksiyon alınmadığı takdirde dava sürecinin başlatılması uygun olacaktır. Önemle belirtelim ki, söz konusu yükümlülüğe aykırı hareket sonucunda oluşan rahatsızlığın kişilik haklarını zedeleyecek boyuta ulaşması manevi tazminat talep etme imkanı sağlayacaktır.
